Что такое сделка. Какая сделка действительна?

Сейчас мы выясним, что такое «сделка», каких она видов бывает?

Сделка- действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей.( в соответствии с главой 9 ГК РФ)

Сделки бывают:

  1. Односторонние (достаточно выражение воли одной стороны);

  2. Многосторонние ( нужно выражение воли двух сторон или более.

Сделку можно совершить устно и письменно. Письменная же сделка оформляется в простой или нотариальной форме.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.).

Так же закон предусматривает государственную регистрацию сделок. Она обязательна для оформления сделок с недвижимым имуществом ( к примеру, купля- продажа квартиры).

Если Вы оформили сделку, то не факт того, что она окажется «чистой».

Сделки может оказаться недействительными ,оспоримыми или ничтожными.

Недействительные сделки- сделки, которые противоречат закону. ( сделки, которые были совершены под угрозой, насилием, обмана)i

Оспоримые- сделки признанные недействительными судом.

Ничтожные- сделки, которые были совершены малолетними и несовершеннолетними без согласия законных представителей.

Вопрос возникает следующий: « Как провести сделку, чтобы потом не остаться у разбитого корыта?»

Как проверить чистоту квартиры?

Чтобы сэкономить собственные усилия и время,  быть уверенным в законности сделки и получить гарантии её надежности,  целесообразно призвать на помощь профессионалов, обратившись в агентство недвижимости, которое имеет хорошую репутацию и долгое время работает на рынке данных услуг.

В первую очередь Вы должны обратить внимание на доверенности, по которым осуществляется продажа или покупка квартиры. Покупателя должно насторожить частые покупки, продажи квартир, дарение недвижимости посторонним лицам. Все вышеперечисленные обстоятельства  могут  являться причиной разного рода нарушений при проведении сделок и, как следствие, служить основанием для признания таких сделок недействительными.

 Очень рискует покупатель, приобретая квартиру, в отношении которой имеются споры, правопритязания, ограничения права собственности. Проверить отсутствие споров можно, получив  данные из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество . Из реестра будет видно, кто и на основании каких документов является собственником квартиры, была ли недвижимость в споре или нет, накладывались ли на неё аресты, имеются ли правопритязания.  Все разбирательства по квартире отмечаются в реестре. Если в истории квартиры имеются какие-либо споры, следует обратить  внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения.

Покупатель может столкнуться с несоблюдением прав несовершеннолетних собственников недвижимости при совершении сделки. В таком случае, обязательно получение Распоряжение  органов опеки и попечительства о разрешении совершения сделки купли-продажи недвижимости, собственниками которой (или доли в праве собственности) являются или являлись несовершеннолетние. Представлять интересы несовершеннолетнего в органах опеки и попечительства должны оба родителя, не зависимо от того, состоят ли они в браке, или брак между ними расторгнут. С 14 до 18 лет несовершеннолетние действуют самостоятельно с согласия родителей. В данном случае, обязательным является получение нотариально удостоверенного Заявления от родителей несовершеннолетних, зарегистрированных в недвижимости о снятии несовершеннолетних с регистрационного учёта из продаваемой недвижимости и постановке их  на учёт по новому месту жительства.

 

Особого внимания требуют сделки, в которых недвижимость принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию. В данном случае возможно возникновении споров между потенциальными  наследниками недвижимости, которые не были извещены о смерти наследодателя и не оформили в установленный законом срок (6 месяцев с  даты смерти наследодателя) своих наследственных прав. 

Может насторожить, если квартира была кому-то завещана по наследству, при этом её новый собственник не является родственником наследодателя, после чего новый владелец начинает эту недвижимость быстро продавать.  Это может говорить о нарушениях при удостоверении завещания или  оформлении наследства.

Решив приобрести такую квартиру, советую покупателю получить  нотариально удостоверенное Заявление от продавца, которому недвижимость принадлежит на основании Свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию, об отсутствии других наследников, в том числе имеющих право на обязательную долю в наследуемом имуществе,  обязанности урегулировать имущественные споры самостоятельно, без привлечения покупателя Недвижимости.

Приобретая  квартиру, Вы можете столкнуться с нарушением прав супруга продавца (в том числе и бывшего) или  с возникновением  споров при разделе имущества между супругами . Нарушения при заключении сделок по отчуждению недвижимости прав супругов предыдущих собственников недвижимости, с несоблюдением положений закона о совместно нажитом в браке имуществе, с отсутствием согласия супруга на проведение сделок. Покупателю следует потребовать предоставить  нотариально удостоверенное согласие супруга продавца (в том числе и бывшего супруга)  и покупателя на совершение сделки купли-продажи (или предоставить заявление, что покупатель в браке на момент покупки квартиры не состоит, а  продавец не состоял в браке на момент покупки недвижимости).

Проведя проверку и анализ документов на недвижимость самостоятельно или обратившись в агентство недвижимости, покупатель сможет избежать таких неприятных для него последствий, как совершение сделки продавцом, признанным недееспособным и (-или), гражданином, который  состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. 

 

Особого внимания заслуживают сделки по приобретению жилья в строящихся домах. Решив приобрести квартиру в новостройке, покупатель должен тщательно провести проверку и анализ  разрешительной документации на строительство, инвестиционного договора, проверить  полномочия лица, заключающего договор для того, чтобы принять правильное решение и иметь гарантию, что в будущем он станет полноправным собственником приобретаемой квартиры.  Если застройщик или уполномоченная им компания предлагает заключить договор долевого участия в строительстве, можно сделать вывод о добросовестности застройщика, так как такой договор полностью защищает интересы покупателя (правообладателя) и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним( ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…» ).

Надеюсь, данная статья поможет Вам. Удачных Вам приобретений!


 

i Определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 29 января 2013 года.

 


8 (351) 277-74-74
Часто задаваемые вопросы